【検証】ラブホテルが近い立地にマンションを購入しても大丈夫？
ラブホテルが近いマンションー
そのように聞くとなんとなく「できれば避けたいな」と思われる方が多いのではないでしょうか。
実は近年、マンションの販売において立地の重要度が増してきており、条件の良さを求めて都会のマンションが増えているため、ラブホテルが近い立地のマンションも増えてきているのです。
もちろん、ラブホテル街のど真ん中にマンションがあるということはそこまで多くはないものの、マンションの近くに1件や2件ほどラブホテルがあるという状況はそこまで珍しくは無くなってきています。
例えば、都心部の中でもターミナル駅にはほぼ全て周辺にラブホテルがあるため、ターミナル駅周辺のマンションの近くにラブホテルがある可能性が高いと言っても過言ではないでしょう。
具体的な場所としては、大阪では天王寺駅・難波駅・梅田駅周辺、十三駅にはラブホテルに近いファミリータイプのマンションがあります。
神戸でも新神戸駅や三宮駅・元町駅、神戸駅、北野エリアなどでラブホテルに近いファミリータイプのマンションがかなりの数がありますので、そう言ったマンションを検討している方は以下をチェックしましょう。
また、自分が検討しているマンションの近くにラブホテルがない方も以下をご覧いただくことによって、「ラブホテル周辺にあるマンションは増えているんだ」ということがイメージできると思います。
疑問１：痴漢や性犯罪が多いのではないか？
まず気になる点は、場所柄、不審者による痴漢や性犯罪が多いのでは？という疑問を持たれる方も多いのではないでしょうか。
インターネットの口コミでもラブホテルの周辺で痴漢にあったなどのコメントがありましたので、ここではそう言ったイメージではなく、公的な数値を持って実情を見てみましょう。
犯罪の発生場所を知るためには、以下のようなハザードマップが便利です。このハザードマップは詳細な場所とどのような犯罪が起きたのかが詳しく載っています。
ここでは兵庫県警のハザードマップを見てみましょう。（平成２７年１１月から平成２８年１月の発生等による）
神戸市中央区ー子どもハザードマップ（引用：兵庫県警察）
地図上に表示されている記号は以下の通りです。
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声かけ |  |
ちかん |  |
露出 |  |
不審者 |
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暴行等 |
次にラブホテルが集積している場所は以下のURLのから御覧ください。（リンク先の地図が画像になっていないためリンク先を明示します）
兵庫 ラブホテルマップ http://www.love-hotels.jp/hyogo/map.html（リンク先18禁の要素があるため注意）
これを見比べると新神戸駅南側の「露出」事件はラブホテルが密集している地帯と言えそうですが、ラブホテルが密集している北野エリアでは事件は起きていないことから「ラブホテル周辺は痴漢や性犯罪が多い」とは結論できないと言えます。
次に大阪、梅田エリアの犯罪発生マップを御覧ください。
大阪府警察犯罪発生マップより引用
この図は青い記号が記載されている場所が子供が犯罪被害にあった場所を指します。
では、こちらも同じようにこの周辺のラブホテルのマップを御覧ください。
大阪 ラブホテルマップ http://www.love-hotels.jp/osaka/map.html（リンク先18禁の要素があるため注意）
犯罪が発生した大阪市北区 池田町付近はラブホテルに近いと言えなくもないですが、ラブホテルが集積している「太融寺町」や「兎我野町」には事件が発生していないため、ここからも「ラブホテル周辺は痴漢や性犯罪が多い」とは結論できない言えます。
一方で以下のデータもあります。
警視庁の発表する「性犯罪から身を守る こんな時間、場所がねらわれる」によると都内における強姦の発生のうち10.1%がモーテル・ラブホテルで発生しているとのデータが出ています。
強姦発生場所（引用：警視庁）
（参考として強制わいせつと迷惑防止条例違反も以下に記載します）
強制わいせつの発生場所（引用：警視庁）
迷惑防止条例違反の発生場所（引用：警視庁）
また、ここでいう強姦とは刑法第177条「暴行又は脅迫を用いて13歳以上の女子を姦淫した者は、強姦の罪とし、3年以上の有期懲役に処する。13歳未満の女子を姦淫した者も、同様とする。」を指すため、これは痴漢や露出などではないと言う点に注意しましょう。
つまり、痴漢や露出の対象である強制わいせつや迷惑防止条例違反にはラブホテルが含まれていないが、強姦はラブホテルが含まれているため、これらは別個のものであると考えるべきです。
現実として強姦の10%がラブホテルで発生していることから、ラブホテルの周辺マンションを購入検討している方には、どのような事案が発生しているのか、とても気になることだと思います。
具体的な事案については「ラブホテルに入ることまでは同意した女性が、性行為や性交類似行為には同意していなかった、として行為後相手の男性を強姦罪や強制わいせつ罪等で訴える」などの事案が強姦において増えていると言われています。
と言っても、なかなかイメージがつきにくい場合があるかと思います。
具体的な事案については、以下のサイトに3500件以上の事案が掲載されていますので、興味がある方はチェックしてみてください。
弁護士ドットコム「ラブホテル 強姦」の法律相談へのリンク（一部内容が18禁コンテンツを含む可能性有り）
このサイトは弁護士が実際のトラブルにおいて、インターネット上からアドバイスをしてくれるサイトとなっており、今回はそこで「ラブホテル 強姦」で検索した結果です。
これらの点を総合的に踏まえ、結論を出すと当初の「痴漢や性犯罪が多いのではないか？」に対する疑問については「痴漢や性犯罪が多いと言える根拠は乏しい」と言えます。
疑問２：人通りが多いのではないか？
これは実際に幾つかの現地に行っていますので、その様子をご覧ください。
ある意味で当たり前かもしれませんが、ラブホテルという施設上あまり周辺に人がたくさんいるというようなものでもありませんので、日中だけでなく、夜でも静かな場合が多いようです。
新神戸駅周辺ラブホテル街
この周辺は駅から徒歩３分程度の場所にある住宅街の真ん中にあるホテル街です。
時間帯は18時頃ですが、人通りはかなり少ない様子です。
新神戸駅周辺ラブホテル街
こちらも同じ場所ですが、2分間で一人が通行人が通る程度でした。
他の通りと比べると少ない方です。
新神戸駅周辺ラブホテル街＿22時頃
もう少し遅い時間になっても、変わらず人通りは少ないです。
5分ほどの時間ですれ違ったのは2名ほどの通行量でした。
新神戸駅周辺ラブホテル街＿22時頃
新神戸駅周辺ラブホテル街＿22時頃
本サイトの別の記事にて風俗街に隣接する住環境も合わせて調査していますが、風俗街と比べると通行量は全然異なる結果となりました。
風俗街は場所にもよるますが、夜なると少なくても１分間で５人〜程度はいますし、客引きがいますので非常に賑やかな印象になりますが、ホテル街はかなり静かだと言えるでしょう。
また、インターネットの口コミにはネオンが眩しくて迷惑という書き込みもありますが、調査した限りでは「とても明るい」ということはあっても、点滅させたり眩しくて迷惑になる程の光の量ではないでしょう。
もちろん、地域によっても異なるため、一概には言えませんが眩しさについてはコンビニなどと同程度と言えるでしょう。
疑問３：資産価値的にどうなるのか？
資産価値については、REINSの中古マンション相場や賃貸相場を見ても立地だけでなくマンションの設備など様々な点が影響してしまうため、ここでは、立地だけを評価の対象として路線価をもとに見てみましょう。
ここでは、先ほど画像でご覧になった住宅地に近いラブホテル街として新神戸の路線価を御覧ください。
まずは、新神戸駅に近く、ラブホテル街になっている生田町２丁目周辺を御覧ください。
ラブホテルに近い側の路線価（引用：国税庁）
路線価はその通りの道路に対して、定められます。
例えば、東極楽寺の東側の通りには「210D」と記載されていますが、これは１㎡あたり価額を千円単位で表示していますので、ここの通りに面する土地は１㎡あたり210,000円の価値が有る。と言えるのです。
次に生田町２丁目に面するがラブホテル外ではなくなる生田町３・４丁目周辺を見てみましょう。
ラブホテル街ではない路線価（引用：国税庁）
先ほどの東極楽寺の通りをそのまま南に行くと大仙寺がありますので、その東側の通りを見てみると「180D」と記載がされています。
これは１㎡あたり180,000円の価値が有る。と言えるのです。
つまり今回の事例では真逆の結果となりラブホテル街の方が価値が高いと言えます。もちろん、ラブホテル街の方が新神戸駅から近いという点もあるため、純粋な比較ではありません。
しかし、「ラブホテル街だから資産価値が低い」とは明確には言えず、その他の要素の方が影響度として高いと言えると言われます。
疑問４：ネットの口コミはどうなのか？
マンション系の掲示板サイトや口コミサイトではラブホテル周辺のマンションというのは明確に良くないようです。
一部にはほとんど気にしない。という口コミも実際にありますが、多くがラブホテルが近いことに対してネガティブな印象を持っています。
あるサイトでは「近くにあると住みたくない」施設の3位にラブホテルにランクインしておりイメージは良くないと言えます。（ちなみに２位はお墓。1位はキャバクラ・風俗店）（引用：不動産投資新聞）
もっとも、インターネットの口コミの場合、都心部のマンションを検討している人と地方・ニュータウンなどで検討している人も混在していますので、都心部のマンションを検討している人から見れば「検討しているエリアにラブホテルが近くにあるマンションが幾つかある」ということが当たり前でも地方やニュータウンで検討をしている人から見れば「なぜ、わざわざラブホテルの近くのマンションに住むのか」という人もおり、インターネットの口コミサイトではその前提条件が異なりますので、口コミに踊らされないことが大切です。
結局、ラブホテル周辺のマンションってどうなの？
結論としてラブホテル街周辺のマンションに対する実影響は少ないと言える。と結論付けます。
ラブホテルの周辺というだけで犯罪が多いや価値が低いとは言えません。
しかし、一方でネットのネガティブな口コミが存在している以上、それを気にする人がいる。ということも事実です。不動産は扱う金額が大きいこともあり縁の物とも言えますので、ラブホテル街周辺のマンションは若干、売りにくくなる事は十分にあり得ると言えるでしょう。
ですので、将来の売却も踏まえて考える方ならば、できれば避けたいとは言えます。
もし、どうしても将来の売却も踏まえてラブホテル周辺のマンションを購入したい方は少し買いたいという人が減っても売却に影響が出ないくらい、元々のニーズの高い立地であることが必須と言えるでしょう。
駅前周辺の立地は数に限りのあるものですので、多少のデメリットを踏まえても価値は維持される傾向が強いと言えます。
